11月28日，上海發(fā)布了新的房貸政策，主要內容包括：自11月29日起，首套住房貸款最低首付款比例上調至35%；二套房貸的最低首付款比例上調至60%（普通自住房）和70%（非普通自住房）。而且，對于二套房貸的認定，執(zhí)行嚴格的“認房又認貸”標準。同日，天津也調整了差別化住房信貸政策。11月以來，多個城市陸續(xù)出臺了新的措施，使房地產調控進一步升級，其中一些也有上調首付比例的內容。

　　在10月初出臺房地產調控措施之后不到兩個月的時間，就有多個城市將調控力度加碼，這顯示了這些地方的政府部門抑制房價、調控樓市的決心。這也說明，10月初以來房地產市場的走勢并未達到預期。

　　10月房價漲幅其實是普遍下降的。以上海為例，10月新建商品住宅價格指數(shù)的環(huán)比漲幅為0.5%，較9月的2.7%大大下降，更是遠低于8月的5.2%。而且，10月下半月，上海房價環(huán)比下降0.1%。

　　那為什么10月的調控還不能令人完全滿意，需要采取更嚴厲的措施呢？首先，一些城市雖然房價環(huán)比漲幅下降，但同比漲幅仍然非常高；一些城市環(huán)比漲幅仍然處于高位。上海10月新建商品住宅價格指數(shù)的同比漲幅為37.4%。另外幾個調控加碼的城市環(huán)比漲幅居高不下，例如，杭州、武漢的環(huán)比漲幅超過3%，折算成年率會超過40%。其次，由于房價同比或環(huán)比漲幅仍然高，房價上漲的預期沒有明顯改變。很多分析人士認為，即使房地產市場成交量大幅下降，房價也不會出現(xiàn)真正的下調。再次，由于房價上漲預期仍然強烈，資金還在持續(xù)流入房地產市場。這突出地反映在土地市場，近期開發(fā)商拿地熱情高漲、土地拍賣屢屢突破限價。另外，10月住房貸款的增量還是比較高，11月的數(shù)據(jù)還沒有發(fā)布，應該也不是明顯減少。資金持續(xù)流入將使房地產領域繼續(xù)加杠桿。

　　因此，雖然10月房地產調控使房價環(huán)比漲幅普遍下降，但其中隱藏的風險實際上并沒有隨之降低。樓市越來越高的杠桿推動了房價持續(xù)、大幅上漲，這是本輪房價周期有別于以往的突出特點。但這是難以持續(xù)的，而一旦房價有所回調，就會沖擊金融體系，進而殃及實體經濟。本輪房地產調控的首要任務，應該是降杠桿，以抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。既然資金流入沒有明顯減緩，杠桿還在上升，那么，調控目標就遠遠沒能實現(xiàn)，加大調控力度就具有必要性和緊迫性。

　　調控加碼要起到兩方面的作用，一是改變房價上漲預期，進而降低資金進入的意愿；二是限制資金流入，直接起到降杠桿的作用。上調首付比例就是限制銀行信貸資金進入樓市的措施。除此之外，多個城市在嚴查首付貸，嚴禁用非自有資金繳付土地出讓價款。這些都是降杠桿的措施，體現(xiàn)了本輪房地產調控的特點和關鍵所在。

　　地方政府升級房地產調控，能夠起到抑制資金流入、降低樓市杠桿的作用。特別是像上海這樣的金融業(yè)發(fā)達的城市，能夠比較及時地抓住問題關鍵，并采取比較有效的措施。上海10月8日出臺調控措施時就提出，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。這是先于其他城市的。

　　但是，流動性不是從一地一域產生，也不會限于一地一域，只有地方政府的調控，難以真正降低樓市的整體杠桿。當一些城市進行調控時，資金就會去其他的城市拉高房價。例如，長沙之前不是熱點城市，但在熱點城市進行調控之后，長沙的樓市就變熱了，10月房價環(huán)比漲幅比9月上升，高居全國第二。資金從一個城市流到另一個城市，使不同城市輪流領漲，是本輪房價周期的又一特點。因此，要降低樓市整體杠桿，需要在宏觀層面收緊流動性，而這又有賴于整體金融環(huán)境變得穩(wěn)健。這包括兩方面的含義，一方面，貨幣政策應該真正穩(wěn)��；另一方面，金融業(yè)的發(fā)展應該穩(wěn)健，金融工具的發(fā)展不能過快。

　　目前還需要警惕一種情況，房地產調控越來越嚴厲之后，流動性可能大規(guī)模進入期市、股市等其他領域，這同樣有滋生資產泡沫的風險。只有營造穩(wěn)健的金融環(huán)境，才能從根源上抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。