4月30日，中央政治局在北京舉行會議，這次會議對房地產(chǎn)市場進行了新的表述：

會議指出，必須持續(xù)防范并解決關(guān)鍵領(lǐng)域的風險。繼續(xù)實施因地制宜的政策，強化地方政府、房地產(chǎn)公司和金融機構(gòu)的責任，確保交房工作順利進行，維護購房者的合法權(quán)益。結(jié)合房地產(chǎn)市場的供求新變化和人民對高品質(zhì)住房的新期待，應綜合考慮對存量房產(chǎn)的處理和增量住房的政策調(diào)整，加快形成房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，推動房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。深化地方政府債務風險的解決方案，確保高風險的省市既能有效控制債務又保持穩(wěn)定發(fā)展。持續(xù)推進中小型金融機構(gòu)的改革，采取多種措施促進資本市場的健康發(fā)展。

這次會議的表述被視為樓市的新表述，主要因為以下兩個明顯的變化：

01 | 未提及“三大工程”

“三大工程”包括保障房建設、城中村改造和平急兩用的公共設施，這是去年中央提出的三項重要房地產(chǎn)任務。

去年年底，為了支持三大工程的建設，政府甚至重新啟動了長期未用的PSL政策，初始額度為3500億元。據(jù)報道，這一數(shù)額是PSL歷史上單月投放的第三高額——前兩次分別是2022年11月的3675億和2014年12月的3831億。

但僅僅一年后的這次會議上，卻未再提及“三大工程”和保障性住房。

這是否釋放了某些信號？

如果是這樣，對商品房市場理論上是一個較大的利好。

利好的邏輯在于，分流至商品房市場的壓力將減小。之前我在分析保障房時提到，一旦大量配售型保障房進入市場，將至少分流掉當前商品房市場中一半的需求，這對于需求已經(jīng)萎縮的商品房市場而言，無疑是雪上加霜。

02 | 去庫存的動作提上日程

與淡化“三大工程”的同時，一個關(guān)于樓市的新任務被提出：要根據(jù)房地產(chǎn)市場供求的新變化和人民對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，綜合研究處理存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

這表述釋放的信號包括：

1. 市場供應已超過需求。

“根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化”這一表述，在去年7月的中央政治局會議上已經(jīng)有過表態(tài)。

2. 需要建造更大型和更好的房子，或許將大規(guī)模放寬“709”限制。

“人民對優(yōu)質(zhì)新房的新期待”就是這個意思。

2006年5月，建設部、發(fā)改委、國土部等九部門在“關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見”中，具體要求新審批、新開工的商品住

房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房（包括經(jīng)濟適用住房）所占的比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。特殊情況下需要調(diào)整的直轄市、計劃單列市、省會城市，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目如不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。

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