最后幾個(gè)問(wèn)題需要考慮：

第一，之前的救市措施已經(jīng)啟動(dòng)，但是否有效果？

過(guò)去三年間，不斷解除的限購(gòu)和限售政策及降低的首付比例并未能有效提振市場(chǎng)。2021年全國(guó)基本進(jìn)入瘋狂救市階段，

但效果并不明顯，與2016年放開(kāi)的二孩政策類(lèi)似，放開(kāi)越多，市場(chǎng)反而越萎縮。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)樓市從2021年的“雙18”（銷(xiāo)售面積18億平方米、銷(xiāo)售額18萬(wàn)億元）調(diào)整至2022的“雙13”（銷(xiāo)售面積13億平方米、銷(xiāo)售額13萬(wàn)億元），去年又跌至“雙11”（銷(xiāo)售面積11.17億平方米、銷(xiāo)售額11.66萬(wàn)億元）。

房地產(chǎn)貸款創(chuàng)下2016年以來(lái)的新低。

賣(mài)地收入持續(xù)下跌。

這說(shuō)明取消限購(gòu)并不是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不僅是供求問(wèn)題，更是信心和收入的問(wèn)題。

第二個(gè)問(wèn)題是市場(chǎng)是否真的缺少房子。

據(jù)黃奇帆透露，中國(guó)的房屋嚴(yán)重過(guò)剩，沒(méi)有必要繼續(xù)建設(shè)，需求已經(jīng)飽和。去年3月份，住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)共有6億棟建筑。

盡管這些建筑包括住宅、工廠、辦公樓、政府單位等多種用途，但通常情況下，城市中的住宅（包括商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比超過(guò)一半，農(nóng)村地區(qū)的建筑絕大多數(shù)也是住宅。

據(jù)此估算，居住性質(zhì)的房屋可能達(dá)到4億棟左右，轉(zhuǎn)換成套數(shù)則是一個(gè)龐大的數(shù)字。

澤平宏觀發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在各類(lèi)城市中，只有一線城市的套戶(hù)比低于1，而二線城市和三四線城市的套戶(hù)比均大于1。

套戶(hù)比即城市中的房屋套數(shù)與戶(hù)數(shù)的比例，大于1意味著房屋套數(shù)超過(guò)戶(hù)數(shù)，供過(guò)于求。

這意味著，除了一線城市可能還存在房屋短缺外，其他城市的房屋供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

第三個(gè)問(wèn)題是需求逐年減少的趨勢(shì)。

中國(guó)的人口已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)下降，去年全國(guó)人口減少了208萬(wàn)。同時(shí)，出生人口與過(guò)去十年的高點(diǎn)相比幾乎減半，城市化速率也有所下降。

未來(lái)購(gòu)房需求預(yù)計(jì)將進(jìn)一步減少。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威的中指研究院，26至40歲是購(gòu)房和置換房產(chǎn)的主力年齡段。以此推算，2024年的購(gòu)房主力人口預(yù)計(jì)將減少503萬(wàn)。

預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，購(gòu)房主力人口將繼續(xù)減少：2025年減少603萬(wàn)，2026年減少904萬(wàn)，2027年減少1240萬(wàn)人，2028年減少1167萬(wàn)人，2029年減少1406萬(wàn)人，2030年減少1414萬(wàn)人，2031年減少742萬(wàn)人，2032年減少607萬(wàn)，2033年減少604萬(wàn)人，2034年減少360萬(wàn)人，2035年減少276萬(wàn)人，減少53萬(wàn)人，2037年增加30萬(wàn)人。

之后，購(gòu)房主力人口的變化預(yù)計(jì)將在正負(fù)100萬(wàn)以?xún)?nèi)波動(dòng)。

上篇：

下篇：